Jak sprzedać mieszkanie? Przewodnik krok po kroku
Jak sprzedać mieszkanie? Przewodnik krok po kroku
Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie lub dom, to wiesz, że to jedna z istotniejszych decyzji finansowych w życiu. Wymaga przygotowania zarówno od strony formalnej jak i strategicznej, aby transakcja była bezpieczna i korzystna finansowo.
Dlaczego warto przeczytać ten poradnik? Ponieważ dowiesz się z niego jak sprzedać mieszkanie krok po kroku: od pierwszej wyceny po podpisanie aktu notarialnego i przekazanie kluczy.
Przygotowanie do sprzedaży – od czego zacząć?
Zanim wystawisz mieszkanie na sprzedaż, upewnij się, że wszystko jest gotowe zarówno prawnie, jak i organizacyjnie.
Sprawdź stan prawny nieruchomości
Zanim nabędziesz mieszkanie, pamiętaj o najważniejszych dokumentach, które warto przygotować na początku:
– Akt notarialny nabycia – potwierdza Twoje prawo własności.
- Odpis z księgi wieczystej (KW) – pokaże, kto jest właścicielem, czy mieszkanie ma hipotekę, służebności lub roszczenia.
- Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami – od wspólnoty/spółdzielni i urzędu skarbowego.
- Rzut mieszkania / plan z inwentaryzacji – przydatny dla kupujących i rzeczoznawcy.
Jeśli mieszkanie było kupione na kredyt, sprawdź wysokość pozostałego zadłużenia – przyda się to przy rozmowach z kupującym i notariuszem.
Ustal realistyczną cenę
Nie popełniaj częstego błędu, czyli zawyżenia ceny mieszkania „na próbę”, gdyż może to spowodować to, że początkowo chętni klienci zniechęcą się, a późniejsza znacząca obniżka może być odebrana jako chęć sprzedaży nieruchomości z wadą ( a faktycznie nie jest).
Aby uniknąć miesięcy bez efektu, zrób lepiej analizę porównawczą – zobacz ceny transakcyjne (nie tylko ofertowe) podobnych mieszkań w Twojej okolicy.Mozesz też porosić o wycenę rzeczoznawcy – szczególnie jeśli chcesz wziąć kredyt pod zastaw lub sprzedać mieszkanie z hipoteką.
Pamiętaj też, że cena powinna być skorygowana w zależności od standardu i piętra – różnice między parterem a 3. piętrem mogą sięgać nawet 10–15%.
Przygotowanie mieszkania do sprzedaży
Wygląd mieszkania ma ogromny wpływ na pierwsze wrażenie.
Kupujący często podejmują decyzję już po pierwszych 30 sekundach oglądania nieruchomości.
Tu z pomocą może przyjść homestaging, o którym pisałam w poprzednim artykule https://barbaraoleksa.pl/co-to-jest-home-staging/
Home staging – małe zmiany, duży efekt
Nie musisz inwestować tysięcy złotych – czasem wystarczy zrobić kilka niewielkich zmian, aby uzyskać wizualnie lepszy efekt. Należy więc:
- posprzątać, odświeżyć ściany i naprawić drobne usterki,
- usunąć osobiste przedmioty (zdjęcia, pamiątki),
- dodać neutralne dekoracje (rośliny, jasne tekstylia),
- zadbać o zapach i oświetlenie.
Profesjonalny home staging może zwiększyć wartość mieszkania nawet o 5–10%!
Możesz zrobić homestaging we własnym zakresie, jeśli jednak nie masz na to przestrzeni, zajmuję się profesjonalnym homestagingiem, możesz więc skontaktować się ze mną, ja ja wykonam dla Ciebie szybką wycenę. https://barbaraoleksa.pl/kontakt/
Profesjonalne zdjęcia i plan mieszkania
Ogłoszenie bez zdjęć praktycznie nie istnieje. Zatrudnij fotografa nieruchomości lub zrób samodzielnie, pamiętając o:
- dobrym świetle (najlepiej w dzień),
- ujęciach z poziomu wzroku,
- pokazaniu każdego pomieszczenia i widoku z okna.
I tu mogę przyjść z pomocą, ponieważ zajmuję się profesjonalną fotografią. Ofertę wykonania profesjonalnej fotografii nieruchomości znajdziesz pod tym linkiem: https://barbaraoleksa.pl/sesja-zdjeciowa-film/
Dodaj też rzut mieszkania – zwiększa zaufanie i ułatwia kupującym zapamiętanie układu.
Ogłoszenie i marketing nieruchomości
Twoja oferta powinna nie tylko informować, ale też sprzedawać.
Jak napisać skuteczne ogłoszenie
Dobry opis to połączenie faktów i emocji.
Zamiast „3-pokojowe mieszkanie 60 m²”, napisz:
„Przestronne, słoneczne mieszkanie w cichej części Mokotowa, idealne dla rodziny – gotowe do wprowadzenia.”
Pamiętaj, aby w treści ogłoszenia uwzględnić: metraż, rozkład pomieszczeń i piętro, typ własności, opłaty administracyjne, atuty lokalizacji oraz informację o dostępności miejsca parkingowego, balkonu czy piwnicy.
Możesz również skorzystać z mojej usługi napisania Ogłoszenia, pod tym linkiem znajdziesz szczegóły: https://barbaraoleksa.pl/ogloszenie/
Gdzie zamieścić ofertę?
Najczęściej używane portale:
Otodom, Gratka, OLX, Morizon, Nieruchomosci-Online, Facebook Marketplace.
Jeśli chcesz dotrzeć szerzej, rozważ promowane ogłoszenia lub współpracę z pośrednikiem, który opublikuje ofertę na wielu platformach jednocześnie.
Prezentacje i negocjacje
Jak przygotować prezentację mieszknia:
- Umawiaj spotkania w ciągu dnia (światło naturalne robi ogromną różnicę).
- Utrzymuj porządek i świeży zapach.
- Nie ukrywaj wad – szczerość buduje zaufanie.
- Miej przygotowany komplet dokumentów do wglądu (np. KW, rachunki, plan).
Negocjacje z kupującym
Kupujący niemal zawsze negocjuje cenę.
Zostaw sobie margines 3–5% od kwoty, którą chcesz uzyskać.
Zanim zgodzisz się na obniżkę, zapytaj o formę płatności (gotówka vs kredyt) – transakcja gotówkowa bywa szybsza i pewniejsza.
Bezpieczeństwo i formalności przed sprzedażą
Umowa przedwstępna lub rezerwacyjna
Zanim traficie do notariusza, podpisz umowę przedwstępną, w której określicie:
- cenę i termin podpisania aktu notarialnego,
- wysokość zadatku (zwykle 5–10% ceny),
- sposób rozliczenia (gotówka, przelew, kredyt).
Umowę najlepiej spisać w formie notarialnej – zapewnia to większe bezpieczeństwo.
Sprawdzenie księgi wieczystej
Kupujący ma prawo przejrzeć KW Twojego mieszkania – Ty też sprawdź, czy wszystkie wpisy są aktualne.
Jeśli lokal ma hipotekę, przygotuj zaświadczenie o saldzie i promesę banku – dokument potrzebny przy akcie sprzedaży.
Akt notarialny i przekazanie mieszkania
Co dzieje się u notariusza?
Podczas podpisania aktu notarialnego:
- Notariusz weryfikuje dokumenty i tożsamość stron.
- Sprawdza stan prawny nieruchomości.
- Strony podpisują akt sprzedaży.
- Notariusz wysyła wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.
Opłaty notarialne pokrywa zazwyczaj kupujący (choć można to ustalić indywidualnie).
Po podpisaniu aktu otrzymasz kopię dokumentu oraz – jeśli pieniądze są przekazywane przelewem – potwierdzenie płatności.
Protokół przekazania
Po akcie podpisz protokół zdawczo-odbiorczy:
- spisz stany liczników,
- przekaż klucze i piloty,
- zgłoś zmianę właściciela w spółdzielni lub wspólnocie.
Podatki i rozliczenia po sprzedaży
Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia, możesz być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego (PIT-39).
Zwolnienie przysługuje, jeśli:
- pieniądze przeznaczysz w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego lokalu),
- mieszkanie było odziedziczone i od nabycia przez spadkodawcę minęło ponad 5 lat.
Zachowaj dokumenty potwierdzające koszty nabycia i ewentualne remonty – możesz je odliczyć od podatku.
Sprzedaż specjalnych przypadków
Mieszkanie z hipoteką
Możesz sprzedać mieszkanie obciążone kredytem.
Kupujący wpłaca część ceny bezpośrednio na rachunek banku, który spłaca kredyt i wydaje promesę wykreślenia hipoteki.
Mieszkanie po rozwodzie lub z kilkoma właścicielami
Wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na sprzedaż i obecność przy akcie notarialnym lub pełnomocnictwa notarialne.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Brak księgi wieczystej nie uniemożliwia sprzedaży, ale notariusz sprawdzi dokumenty w spółdzielni (zaświadczenie o prawie do lokalu, braku zadłużeń).
Chcesz współpracować ze mną?
Moje podejście do home stagingu łączy doświadczenie w fotografii nieruchomości z pasją do aranżacji wnętrz. Dzięki temu:
•nie tylko przygotowuję przestrzeń, ale także dbam o to, aby na zdjęciach prezentowała się maksymalnie atrakcyjnie,
•rozumiem, jak działa rynek – wiem, na co zwracają uwagę kupujący i najemcy,
•pracuję kompleksowo: od konsultacji, przez przygotowanie koncepcji, aż po końcową stylizację i profesjonalną sesję zdjęciową.
Twoja nieruchomość wyróżnia się na tle konkurencji, szybciej znajduje kupca lub najemcę i pozwala osiągnąć lepszą cenę.
Jeśli chcesz, aby Twoje mieszkanie zachwyciło potencjalnych klientów od pierwszego wejrzenia, skontaktuj się ze mną i umów konsultację.