Case study mieszkania do remontu
Case study: metamorfoza mieszkania z lat 60. na Koszutce
W tym artykule chcę się dziś podzielić historią pewnego miejsca. Od wielu lat posiadałam mieszkanie, w bloku wybudowanym w latach 60tych. 50 m2, bez balkonu.
Za to mieszkanie w świetnej lokalizacji (Koszutka to dzielnica Katowic blisko centrum – można dojść do niego piechotą, bardzo zielona i spokojna).
Ponieważ nie było dawno odświeżane, nie mogło być wynajmowane za rozsądne pieniądze. Nie przynosiło więc zysku, a generowało jedynie miesięczne koszty. Po namyśle postanowiliśmy je wyremontować, aby odwrócić jego rentowność.
Pułapka „wynajmu po kosztach”
Wiele mieszkań w dobrych dzielnicach (jak katowicka Koszutka) ma potencjał, ale jest blokowane przez trzy rzeczy:
- nieatrakcyjny wizualnie stan (niemodne wykończenia, przypadkowe meble, „ciężki klimat” lat 60.),
- niefunkcjonalny układ (ścianki, które zabierają światło i metry),
- brak spójnej prezentacji (złe zdjęcia i ogłoszenie, które nie buduje emocji).
Efekt? Mieszkanie nie działa jak inwestycja – działa jak obowiązek. Pokrywa koszty, ale nie buduje zysku.
Case study: metamorfoza mieszkania z lat 60. na Koszutce
Stan wyjściowy
To był lokal w budynku z lat 60. – nieruchomość wymagająca remontu i „odpychająca” wizualnie. Mimo świetnej lokalizacji wynajem nie przynosił realnego zarobku.
Co zrobiłam? Zainwestowałam w remont, podczas którego zostało wykonanych wiele prac:
- wyburzenie ścian (więcej światła i przestrzeni),
- wymiana instalacji,
- nowe podłogi,
- nowoczesna kuchnia i łazienka,
- pełne wyposażenie.
Była to inwestycja sięgająca 150 000zł. To nie był remont „żeby było ładnie”. To była inwestycja w produkt, który ma się wynajmować szybko, bez negocjacji „w dół”, i przyciągać dobrych najemców. Czas trwania remontu był szybki: 6 tygodni. ekipa, którą znalazłam była szybka i solidna.
Efekt: szybki najem i stawki, o które wcześniej byłoby trudno
Po metamorfozie zadziałało to, co w nieruchomościach jest kluczowe: klimat, spójność i pierwsze wrażenie. Najemca znalazł się praktycznie natychmiast.
Nie inwestowałam w drogie meble, ale chciałam aby były wykonane solidnie, by przyszli najemcy mogli z nich długo korzystać. Zdecydowałam się więc na kuchnie zrobioną przez stolarza oraz solidne drewniane łóżko. Kanapa w salonie również została zamówiona z dobrej jakości materiału – takiego, który jest odporny na zabrudzenia i można je ewentualnie łatwo wyczyścić. tu postawiłam na jakość, aby po paru latach wynajmu nie okazało się, że nadaje się już do wymiany.
A jak przedstawiają się zyski? Po dodaniu ogłoszenia szybko znalazł się najemca na sredni termin (3 miesiące). Tu stawka była wyższa 3900 zł,
Po upływie tego okresu znów bardzo szybko znalazłam klienta na wynajem, tym razem dłogoterminowy. Tu zysk wynosi teraz 3200zł miesięcznie.
Co pokazują liczby?
- Przy najmie 3 500 zł: 150 000 zł / 3 500 zł = ok. 43 miesiące (~3,5 roku).
- Przy najmie 3 200 zł: 150 000 zł / 3 200 zł = ok. 47 miesięcy (~4 lata).
Analiza na tle rynku pokazuje, że ta inwestycja naprawdę miała sens.
- Skokowy wzrost wartości: inwestycja pozwoliła przejść z poziomu zerowej dochodowości do wysokiej rentowności. Źródła wskazują, że profesjonalny staging i remont podnoszą wartość czynszu o co najmniej 20%, a w przypadku kompleksowych metamorfoz nawet o kilkadziesiąt procent.
- Czas wynajmu: w moim przypadku najemca znalazł się od razu, co potwierdza statystyki mówiące, że przygotowane nieruchomości wynajmują się od 3 do 30 razy szybciej.
- Psychologia zysku: Skrócenie czasu pustostanu realnie podnosi ROI, ponieważ każdy miesiąc bez lokatora to koszt utraconych korzyści.
- ROI na poziomie 25-28% rocznie jest wynikiem wybitnym w porównaniu do pasywnych form inwestowania, co uczyniło metamorfozę na Koszutce bardzo skutecznym ruchem biznesowym.
Podsumowanie: – czy warto robić remont?
Ten przykład idealnie ilustruje zasadę, że nieruchomości przygotowane pod konkretną grupę docelową (mieszkanie z „klimatem”) pozwalają na uzyskanie znacznie wyższych stawek rynkowych niż lokale w standardzie podstawowym.